投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換賬務(wù)處理主要涉及采用成本模式核算的投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換；采用公允價值模式核算的投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換，具體如下：

采用成本模式核算的投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換

　　由于是用成本模式進行核算，投資性房地產(chǎn)與存貨、自用性房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換均按照資產(chǎn)的賬面價值進行。

　　投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，即企業(yè)將之前用于出租的房地產(chǎn)現(xiàn)改為自用生產(chǎn)商品或者提供勞務(wù)時，企業(yè)應(yīng)該在轉(zhuǎn)換日按照投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“固定資產(chǎn)”“無形資產(chǎn)”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按照此投資性房地產(chǎn)以前會計期間計提的累計折舊或者攤銷金額，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊”“投資性房地產(chǎn)累計攤銷”科目，貸記“累計折舊”“累計攤銷”科目，按照以前會計期間計提的減值準(zhǔn)備，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。此處的轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)能夠達到自用的狀態(tài)的日期，使企業(yè)可以將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)產(chǎn)品或者提供勞務(wù)。

　　投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，即房地產(chǎn)開發(fā)商對之前用作出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)，以待日后出售。企業(yè)應(yīng)該在轉(zhuǎn)換日做類似于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的賬務(wù)處理，應(yīng)該將房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價值借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。此處的轉(zhuǎn)換日是指企業(yè)董事會或類似機構(gòu)做出明確的書面決議表明企業(yè)要將原投資性房地產(chǎn)重新開發(fā)以待對外出售的日期。

　　自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，即將企業(yè)之前用于生產(chǎn)產(chǎn)品或者提供勞務(wù)的房地產(chǎn)改用為出租，企業(yè)應(yīng)該在租賃期開始日按照固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)的原價，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，將以前會計年度計提的累計折舊和減值準(zhǔn)備轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。

　　存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，即房地產(chǎn)開發(fā)商將其持有的之前準(zhǔn)備出售的房地產(chǎn)以經(jīng)營租賃的方式租出，企業(yè)應(yīng)該在轉(zhuǎn)換日按照存貨的賬面價值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，按照原來存貨已經(jīng)計提的跌價準(zhǔn)備，借記“存貨跌價準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。此處的轉(zhuǎn)換日是指企業(yè)董事會或類似機構(gòu)正式做出書面決定以明確表明用作存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)的日期。相關(guān)會計分錄與上述類似。

采用公允價值模式核算的投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換

　　由于是用公允價值模式進行核算的，投資性房地產(chǎn)與存貨、自用性房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換均按照資產(chǎn)的公允價值進行。

　　投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，企業(yè)應(yīng)該按照投資性房地產(chǎn)的公允價值，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，按照投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按照累計的公允價值變動，借記或者貸記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目，將借貸方的差額借記或者貸記“公允價值變動損益”科目。

　　投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時，企業(yè)應(yīng)該在轉(zhuǎn)換日按投資性房地產(chǎn)的公允價值，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，其他會計處理同投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的會計處理。

　　自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，企業(yè)應(yīng)該在轉(zhuǎn)換日按照該自用房地產(chǎn)的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按照已經(jīng)計提的累計攤銷或累計折舊，借記“累計攤銷”或“累計折舊”科目，按照已經(jīng)計提減值準(zhǔn)備的金額，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。當(dāng)公允價值小于賬面價值時，則應(yīng)該將差額借記“公允價值變動損益”科目；當(dāng)公允價值大于賬面價值，則應(yīng)該將其差額貸記“其他綜合收益”科目，在日后處置時轉(zhuǎn)入當(dāng)期的損益。

　　存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)該按照存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，已計提跌價準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價準(zhǔn)備”科目，其他會計處理同自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為投資性房地產(chǎn)的會計處理。

投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)概述

　　當(dāng)企業(yè)有確鑿的證據(jù)表明持有的房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，則需要對其進行重新分類，如將原來用于出租的房地產(chǎn)改為自用于生產(chǎn)或者管理，將自用的土地使用權(quán)出租獲取租金，房地產(chǎn)商作為存貨的房地產(chǎn)以經(jīng)營租賃的方式進行出租，或者相反地，房地產(chǎn)商將之前經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)以便對外銷售。